中央新政 打擊囤地規範土儲 (5 Dec 2007)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

中央新政 打擊囤地規範土儲　發展商未開發土地 全國上千平方公里

土地作為內地樓市調控手段的分量逐漸加重。國土資源部、財政部和中國人民銀行(中國的中央銀行)前日聯合發布《土地儲備管理辦法》（下稱《辦法》），規定增加「淨地」（即產權清晰、配套完善、土地平整的土地）供應，以狙擊囤地。

內地研究機構發表報告顯示，今年底開發商全國囤地約達10億平方米（約1,000平方公里），面積相當於一個香港。

增「淨地」供應 縮建設周期

國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合發布的《辦法》，從去年開始醞釀至今，這是土地儲備的全國性第一部法規，標誌中國土地供應將進入「儲備管理」時代。

《辦法》出爐之前，各地土地儲備機構運作模式不一，主要功能就是實施土地收購、整理、出讓等工作。土地新政將有助國家調控土地供應總量、結構和時序，保障建設用地供應。

土地儲備 保障建設用地供應

此次公布的《辦法》從儲備部門、方式、範圍、資金保障等全方面對國有土地儲備過程進行了嚴格規定。明確土儲將由政府下屬事業單位完成，並能夠獲得銀行的金融支援。

《辦法》規定，土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，必須達到「淨地」要求，提高供應「淨地」能力以狙擊囤地。

分析認為，土地儲備機構通過加快前期開發速度，使政府手中的「淨地」多起來，使更多的土地具備用地條件，進而可以縮短土地形成房地產有效供應的建設周期，開發商囤地的價值隨之減弱，這樣就能夠有效防止閒置、囤積土地等行為的發生。

資金專款專用 規避金融風險

《辦法》還嚴格規範土地儲備貸款融資，要求土地儲備資金收支管理嚴格執行專款專用、分帳核算，實行預決算管理。這有助於更好地規避土地儲備可能引發的金融風險，確保土地市場的調控。

北京師範大學金融研究中心日前撰寫《中國房地產土地囤積及資金沉澱評估報告》預測，到今年底，開發商規範和非規範全國囤地約為10億平方米，面積相當於一個香港。

報告顯示，地價影響房價，關鍵在於目前的土地開發、供應方式和規模，以及囤地成本，造成市場嚴重供不應求，形成強烈的房價上漲預期。目前房價上漲七成原因是開發商囤地造成。

土地新政要點

- 合理確定土儲規模︰各地應根據調控土地市場需要，合理確定儲備土地規模

- 優先儲備閒置土地︰儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閒置、空閒和低效利用的國有存量建設用地

- 計劃管理土地儲備︰土儲實行計劃管理，經批准後，作為辦理相關審批手續依據

- 專款專用分帳核算︰土儲資金收支管理嚴格執行專款專用、分帳核算，不得挪用

- 當局有權開發土儲︰對納入儲備的土地，經批准，土儲機構有權進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發進行融資等活動

- 擔保貸款不得超額︰土儲機構向銀行等申請的貸款應為擔保貸款，不得超計劃、超規模貸款

- 禁用財政資金擔保︰各類財政性資金依法不得用於土儲貸款擔保

資料來源︰《土地儲備管理辦法》

發展商囤地情況

- 今年底開發商全國囤地約10億平方米(約1,000平方公里)

- 銀行每向房地產業注入4元人民幣資金，約1元人民幣用於囤地

- 房價上漲70%原因是開發商囤地

資料來源︰ 《中國房地產土地囤積及資金沉澱評估報告》

(原文：香港經濟日報)