深圳房價飆升之解 (12 July 2007)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

整個上半年，難以遏制的房價增速，使深圳成為全國房地產市場的焦點。

據國家統計局公佈的全國70個大中城市商品住房售價調查結果，今年1－5月，深圳市各月房價同比漲幅分別為10.2％、9.9％、10.7％、11.3％、12.3％，漲幅均居70個大中城市前列。按深圳房地產研究中心編制的《深房指數報告》，今年上半年，深房均價環比2006年第季度增幅20%。而在市場上，人們相信這半年的房價增幅已達50%，房屋均價突破1.5萬元。

房價增速已遠高於當地居民可支配收入的增長速度，成為深圳當前最為突出的民生問題。
　　
房價上漲推動力

政府官員和市場人士普遍認為，地根緊縮、消費需求增長，是深圳房價持續高漲的剛性因素。在土地供應上，深圳的確受限於極其缺乏的土地資源。

自2002年以來，國家土地管理政策進一步嚴格，本地土地資源也更加緊缺，深圳每年可用于住房建設的土地一直限制在1－2平方公里，遠低於北京、上海、廣州等特大城市，難以滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，致使當前住房開發投資、住房在建與新建規模、住房批准預售規模持續減少，住房供應持續趨緊。

但土地供應緊張絕非近期出現的新情況，在深圳，這種局面已存在多年，市場早有預期，很難解釋當下房價爆發性上漲。

國泰君安房地產分析師張宇認為，土地供給匱乏的問題，更大程度上只是一個觀念的問題，大城市的發展必然向週邊地區輻射。近兩年來，深圳的房地產市場的活躍區域，由關內轉向關外。《深房指數報告》表明，土地供應相對寬裕的關外，房價增長更為迅猛。

消費需求的增長，也很難為爆發性的房價增長作注解。一般認為，深圳經濟繁榮，特別是存在大量金融機構和大企業，擁有大量的高消費能力人群；加之深圳作為新興移民城市，移民對置業的需求旺盛。

但是，目前深圳800多萬常住人口中，戶籍人口僅180多萬。暫住人口中，逾半是在關外工廠的打工者，這部分人口在深圳置業的需求幾乎為零。如果簡單以50%的人口計算居住消費需求，則很難創造出每年新增900萬平方米左右的住房需求。

同時，政府還在投入大量資源，以解決中低收入人群的住房問題。申銀萬國證券研究所房地產分析師江征雁指出：“這部分人的購買力不足，本身就不是市場購房者的主力部隊。”他們的住房需求對價格的推動力也可以扣除。

事實上，當前深圳房地產的投資性因素已超越消費性因素，這是導致當地房價上漲的主要原因。

作為一種“可交易的人民幣資產”，在如今人民幣流動性過剩的背景下，國內的投資渠道偏少，房地產吸引大量資金流入，投資性購房需求持續旺盛。這種現象已經在國內房地產市場存在多時，尤以上海、北京、廣州和深圳這幾個一線城市為代表。

申銀萬國相關研究機構對深圳住房每年的銷量觀測表明，自2005年開始，深圳住房銷售量大幅增加，增量約在2倍以上。“這不是一個基本面能因素能夠解釋的，”江征雁指出，近兩年，深圳房價大漲的背後推手就是投資需求；從樓盤銷售現場獲得的資訊也證實，50%的購房者是以投資為目的。

在深圳，房產投資需求旺盛並不難理解。深圳自身便是國內房地產市場的重地，其房地產的投資價值還為香港因素影響。因深港往來日益密切、交通日益便捷，市場對於深港一體化的預期加強。適逢今年香港回歸十周年，西部通道修成通車，這一影響更從深圳蛇口蔓延開來。

官方也相信，兩地房價的落差導致大量港人來深置業投資，從而抬高了房價。7月10日，深圳市國土房產局、國家外匯管理局深圳市分局聯合發佈了《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，要求境外及港澳機構和居民以自住自用為目的限購一套住房。

需要進一步指出的是，人民幣存在顯著的升值壓力，境外機構、個人購買深圳房產可以在外匯市場、房地產市場上獲得雙重收益。

證券市場財富效應也可能助長了深圳的房價增長。國內證券市場流通市值由2005年初的1萬億元增至目前的5萬億元以上。有分析報告估算，20%的股市資金進入房地產市場，就將會帶動房價格上漲50%。這種資金在不同資產中配置的行為，在經濟和金融業發達的深圳，尤其容易變成現實。
　　
危機及啟示

一旦房價以投資需求為主要推動力，難免危機四伏。投資需求並不如居住需求穩定，如果政策或外力改變投資者對盈利的預期，就可能出現拋售或減少投資的現象。“供需關係的轉變，也就是一瞬間的事。”張宇說。

自2006年以來，國家出臺了一系列宏觀調控措施；2007年年初，又出臺了土地增值稅政策；同時收縮銀根、地根，包括提高貸款利率、提高銀行準備金率、執行掛、招、拍等土地供應政策。

在調控層面上，深圳對中央亦步亦趨，並無懈怠。思路以通過行政手段調整住房供給結構，增加基本住房供給為主，並落實2006年的“90/70”政策。2007年年初，還規定近期選定擬出讓的商品住宅用地中，安排建設占住宅建築總面積15%的政策性住房（包括經濟適用房和公共租賃住房）。這15%的政策性住房由開發商建設、裝修完後，無償移交給深圳市國土房產局，以解決中低收入者的住房問題。

通過上述供給層面的調控措施，政府期望提高商品房套數，並確保政策保障型住房供應。但在張宇看來，面對一個投機嚴重的房地產市場，這些政策“從某種意義上說不是那麼有的放矢”，因為市場投機緣於投資獲利空間巨大，如果未能在保有和流轉領域通過適當的經濟手段調控，壓縮獲利空間，並切實做到“面向中低收入者”的話，這種供應結構的調整並不能有效抑制房價增長。

在調節投資需求方面，不少政策也很難落實到位。類似限制購房數量、增加投資性交易稅費的政策，以當前的執法條件，“要區分什麼是第二套住房，什麼是投資性住房，並不容易。”江征雁說。

房地產的商品和投資雙重特性決定了其需求的雙重性。投機者以“可交易的人民幣資產” 性質看待房地產，在宏觀調控政策層出不窮之時，市場卻並未感受到強有力的執行。調控效果不佳，或與此有關。

儘管目前還很難看到逆轉之勢，但可預期的是，如果政府進一步強化宏觀調控配套措施及其執行力度，主要由投資性消費拱托資產價格的深圳房地產市場，其抵禦調控的能力會比其他市場弱，而這最終可能使當地經濟遭受波動

(原文：《財經》記者 盧彥錚)