6大因素 私宅供應恐現斷層 (9 July 2007)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

行政長官曾蔭權上周出席立法會答問大會時，對樓市投下了信心一票，認為中產房屋樓價相當穩定。然而，從下文分析的6大因素可見，近3萬個住宅單位將會延遲發展，令3年後的住宅供應可能會出現斷層危機。

1. 兩鐵合併前不批地

受到地鐵及九鐵合併影響，合併方案內的物業，將要待合併事宜明朗化後，由新成立的公司檢討有關項目的設計及規劃，在這之前將不會推出，其中馬鐵車公廟站便成為首個受影響的項目，涉及單位約1,240個。

2. 1.6萬居屋餘貨售畢

逾1.6萬個居屋餘貨單位，本年初起分3年復售，將於2010年全部售出。從年初首期3,056個單位超額認購近3倍看來，居屋餘貨甚受歡迎，3年內勢必接近售罄，令住宅新供應更形短缺。

3. 環保團體群起反對

近年不少民間團體及環保組織，均以擔心地產項目的發展會造成屏風效應為由，對有關項目提出反對，尤其是一些供應量多的大型住宅項目。

多幅政府用地及西鐵沿上蓋項目均被迫押後推出，甚至需重新檢討規劃。例如可供應達4,247個住宅單位的西鐵南昌站上蓋項目，原定於2005年招標，但至今天仍推出無期。

4. 全港設建築物高限

市民愈來愈重視城市規劃，政府去年便開始檢討各區規劃，並陸續設定建築物高度限制，繼去年的九龍塘、黃竹坑後，今年亦為北角區地皮及勾地表內所有政府用地加設高限，間接減少可發展用地。

5. 磋商換地進度緩慢

政府及發展商在釐定補地價上往往存在頗大分歧：政府強調不賤賣土地，發展商則欲取得最大利潤，故雙方常需經過一番角力及磋商才能拉近差距，尤其涉及巨額補地價的大型項目。

6. 勾地表住宅地有限

勾地表是另一土地供應的來源，惟從過去的供應所見，勾出並售出的土地僅佔市場供應小部分，盡管今年上半年售出8幅用地，但主要屬中小型地皮，而且現時勾地表內可供申請的地皮亦甚有限，難以扭轉局面。

行政長官曾蔭權強調，一旦樓市發生大問題，樓價突然間升，政府不會坐視不理。面對3年後住宅新供應的斷層危機，政府是否是時候「出招」呢？

供應動工量 同創新低

分析客觀數據，住宅供應斷層危機已陸續浮現。差餉物業估價署的《香港物業報告2007》預測，今年私樓落成量僅1.27萬伙，創72年有紀錄以來的新低。反映2至3年後供應的動工量亦未見樂觀，5月份便創出96年有正式紀錄以來的單月新低。

明年私人住宅落成量方面，政府預計可回升至1.6萬伙，但仍低於過去5年平均每年落成的2.47萬伙。

另一方面，直接影響2至3年後落成量的動工數字亦處於低水平。屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知數字顯示，今年5月份本港只有2個豪宅項目共7伙動工，包括山頂加列山道35號（4伙），以及西貢安達臣道項目（3伙）。而今年首5個月亦只有1,694伙動工，同創有紀錄以來新低。

為免對市場造成衝擊，發展商相信會啟動自動調節機制，控制推盤數量，將手頭上的貨源逐年小量地推出。

(原文：香港經濟日報)